Válság utáni új lakóparkok

A Kolozsvár szomszédságában fekvő Kisbács románul, magyarul és angolul megjelölt Sas utcája a néhány éve elkezdett új lakónegyed egyik rendezett utcája. A környezet egy nagyvárosi lakóparknak is megfelelne. Az elsősorban fából és kőből álló organikus építészeti elemekben gazdag háromszintes tömbházak tervezése és kivitelezése elüt a Kolozsváron megszokott épületek többségétől. A tömbházak között húzódó zöldövezetet és a játszótereket lezárt sétány választja el a földbe épített garázsoktól. Aligha látni kisgyerekes családok számára kényelmesebb és védettebb lakóparkot. Nem véletlen, hogy a Frinkuj-testvérek birtokában lévő Fritech nevű vállalkozás által épített lakásokat gond nélkül tudták értékesíteni az elmúlt nyolc évben. A cég azon kevés építőipari vállalkozás közé tartozik, amely leállás nélkül vészelte át a 2008-ban kirobbant gazdasági válságot.

Akik maguknak építenek

Az első kisbácsi tömbházlakásokat építő vállalkozás társtulajdonosával, Frinkuj Árpáddal nemcsak az évek óta működő lakópark lakásait és a rendezett utcát nézzük meg, hanem az átellenben épülő új tömbházakat is. Az egyiken az utolsó simításokat végzik, a mellette levőnél az alapozás zajlik. Befejezés előtt álló apartmant veszünk szemügyre: minden építőanyag felső kategóriás minőségű. „Olyan anyagokból készülnek a lakások, mintha magunknak építenénk. Eleve kerüljük az olcsó és rossz minőségű alapanyagot” – magyarázza a vállalkozó. Kisbácsi viszonylatban tehát nem olcsók a lakásaik. A Kolozsvár másik kijáratánál fekvő Szászfenes tömbházlakásainak egy részét jóval olcsóbban árulják, mint a kisbácsiakat, a két minőség azonban nem hasonlítható össze. A 2007 óta eladott mintegy 170 lakás azt bizonyítja, hogy a jó minőségű, de az átlagosnál drágább lakrészek iránt változatlan az érdeklődés. Ez a sajátos üzletpolitika segítette át a céget a válságon.

Az ingatlanpiacon azonban nem könnyű talpon maradni. Az olcsóbb lakásokat kínáló vállalkozók például gyakran nem tisztázzák, mit értenek hasznos felületen. Frinkuj szerint ebbe sokan beleszámítják a teljes, beépített felületet az erkéllyel és a falakkal, ami a vásárló számára megtévesztő manőver. A kisbácsi lakóparkban például egy 57 négyzetméteres hasznos felületű lakáshoz 12 négyzetméter erkély jár. Ha a falakat is beszámítanák, az már 70 négyzetmétert tenne ki. Egy ilyen, kulcsra kész apartman ára Kisbácsban 49 ezer euró.

Az építőipart leginkább megviselő válság gyenge láncszemei, a megbízhatatlan cégek egy része már kihullt a rostán, de korántsem mindegyik. Megfelelő állami szabályozás hiányában sok jóhiszemű vásárló járt pórul a válság előtti években meghitelezett, majd soha el nem készült lakások miatt. Kisbácsban is sokan lettek áldozatai a papíron, tervrajz formájában értékesített tömbházaknak. A csődbe jutott vagy csődbe vitt építkezési cégeket perelő hitelezőknek csak kis része kapta vissza pénzét. Nem véletlen hát, hogy a válság előtti pénzügyi bizalom, a lakások meghitelezésének széleskörű gyakorlata 2009 után jórészt szertefoszlott.

A régi tömbház még mindig jobb?
„Tavaly Kolozsváron és környékén több lakóházat építettek, mint tavalyelőtt” – mondta el lapunknak a Reform ingatlanügynökség ügyvezető igazgatója, Bónis Endre. A szakember szerint a befektetők egyre több régi projektet vesznek elő, ami megmozgathatja a stagnáló ingatlanpiacot. A trendet az alacsony kamatú hitelek is elősegítik. Az évek óta stagnáló ingatlanpiaci árak tehát várhatóan emelkedni fognak, némi keresletnövekedés már most tapasztalható. A szakember ezt a banki betétek után járó kamatok visszaesésével magyarázza: sokan döntenek úgy, hogy ingatlanba fektetik megtakarított pénzüket. Az ingatlanpiac érdekes jelensége, hogy a Ceauşescu-rendszerben épült tömbháznegyedek lakásai keresettebbek, mint sok új lakóparkszerű negyed kínálata. Bónis ennek magyarázatát abban látja, hogy a régi negyedekbeli zöldövezet, a teljes környezet ma is lakhatóbb teret jelent, mint az új negyedek összezsúfolt tömbházai. A mai befektetők arra törekednek, hogy a területet minél jobban kihasználják, ezért túlzsúfolják. Az új negyedek megközelítését segítő közszállítás ugyanakkor rosszabb, mint a város többi részeiben. Másrészt a keskeny utcák – amelyekre nem mindenhol kerül aszfalt – nem igazán vonzóak a vásárlók számára. Az olyan új lakónegyedekre van nagyobb kereslet, amelyek eleve lakóbarát környezetet kínálnak.

Segít az Első otthon-program

A mintegy 60 embernek – saját alkalmazottaknak és alvállalkozóknak – folyamatosan munkát adó Fritech tulajdonosai szerint sikerük egyik titka abban rejlik, hogy cégük irodája közvetlenül az eladott lakások szomszédságában van, így bármikor elérhetők. Eleve úgy építkeznek, hogy később ne legyenek garanciális gondjaik. Sok vállalkozó a tömbházak átadása után azonnal elköltözik a környékről, ezzel magyarázható, hogy az ingatlanvásárokon bemutatott szemkápráztató látványtervek járulékos részei sok helyen soha nem valósulnak meg. Beköltözés után a lakókat szeméttelep és rendezetlen környezet fogadja, a beígért parkosításból és játszóterekből általában semmi nem lesz. A cégek így spórolják ki az olcsón kínált lakások árát.

A 4-5 éve tartó építőipari lejtmenet azonban még a komoly cégeket is megviselte. A kisbácsi vállalkozás például a 2008-ban átadott 48 lakáshoz képest tavaly 15 lakást értékesített, és nagyjából ez a trend folytatódik. A lakások többségét bankhitellel vásárolják, hitelhez pedig nehezebb hozzájutni, mint évekkel ezelőtt. Frinkuj Árpád a romániai banki termékek közül az egyik legjobbnak tartja az Első otthon programot, amelynek keretében ma is sok fiatal család jut lakáshoz: elsősorban ez tartja fenn az intenzitásukban ugyan visszaesett, de mégis működő lakásépítkezési projekteket.

Az édesapjuk asztalosműhelyével induló, 2007-től lakásépítkezéssel, később vendéglátással is bővülő családi vállalkozás tömbházegyüttese magyar lakóparkként híresült el Kolozsvár környékén. A lakástulajdonosok 60 százalékát kitevő magyar családok többsége az évek során egymástól szerzett tudomást az új lakóparkról, így a szerencsének is köszönhető, hogy ez a zömében kisgyerekes közösség egymásra talált Kisbácsban. Frinkuj szerint sokan megkérdezik: Kolozsváron miért nem építkeznek? A jóval drágább telekárak mellett az is gond, hogy az építkezési engedélyek beszerzése sokkal hosszabb időbe, legalább egy évbe telik. A községi polgármesteri hivatallal egyszerűbb és könnyebb a munkakapcsolat, ugyanakkor hátrányt jelent, hogy a szűkös források miatt kevés a pénz infrastruktúrafejlesztésre. A cégnek emiatt kellett saját pénzén közművesíteni, utcákat kiépíteni új tömbháznegyedében.

Zuhanás a mélybe
A romániai építőipar európai hírű szárnyalásairól cikkezett 2006-ban és 2007-ben a sajtó. Az éves növekedési ütem a 10 százalékot súrolta: évi átlagban mintegy 7 milliárd eurót tett ki az ágazat összforgalma. Ennek az összegnek a 60-65 százaléka került új beruházásokra, zömében új lakások, lakóparkok, tömbháznegyedek építésére, elsősorban nagyvárosokban és környékükön. A romániai építőipar példátlan felfutásának hírére tucatnyi világcég fektetett be az ágazatba, legtöbbet az osztrák Strabag és a francia Colas. A megállíthatatlannak tűnő ágazati növekedést több kedvező előrejelzés is segítette, de a „mutatvány” a 2009-es válsággal kártyavárként omlott össze. Egy év alatt 18 százalékot zuhant a romániai építkezések volumene, szemben a román gazdaság 7 százalékos zsugorodásával. A 2008-ban foglalkoztatott építőipari alkalmazottak száma egy év alatt 410 ezerről 340 ezerre csökkent. 2010-ben már „csak” 8 százalékos visszaesést mértek, de ez is újabb súlyos érvágás volt az ágazat számára. A csökkenés azóta is tart. A tavalyi statisztikai adatok szerint az építőipar teljesítménye még mindig lefelé tart, az eurozónán kívüli országok közül Romániában csökkent a legnagyobb mértékben, 6,1 százalékkal. Szakemberek becslései alapján azonban több sovány esztendő után 2014 volt az első olyan év, amikor megmutatkoztak a javulás jelei. Kolozsváron és más nagyvárosok területén több nagyberuházó is megjelent, akik régebbi ingatlanfejlesztési projekteket poroltak le, vagy újabbakat nyújtottak be a polgármesteri hivatalokhoz. Idénre az ágazat zsugorodásának leállását, és enyhe növekedést jeleznek.