Tovább csökkentek a lakásárak

Temesvár az egyetlen olyan romániai város, ahol a tavalyi év folyamán nőtt az ingatlanok átlagára, máshol a stagnálás vagy éppen az árak további esése volt jellemző – derül ki az Imobiliare.ro ingatlanpiaci portál által közzétett felmérésből, amelynek során az ország hat városát – Bukarestet, Brassót, Jászvásárt, Kolozsvárt, Konstancát, valamint Temesvárt – vették górcső alá.

Mint ismeretes, a válság 2008-as begyűrűzése után drasztikus zuhanásnak indultak az ingatlanárak, a 2011-es és 2012-es évekre viszont viszonylagos stabilitás volt jellemző. Ehhez képest 2013-ban országos átlagban már újabb 8,2 százalékos visszaesést regisztráltak. Országos viszonylatban egyébként főként az új építésű ingatlanok lettek olcsóbbak, így egyre csökken a különbség a régi és az új lakások ára között.

Temesvár: szemben az árral

A trendekkel egyedül Temesvár ment tehát szembe a portál elemzése szerint. Mint vizsgálatukból kiderül, a Béga-parti városban összességében a lakrészek 1 százalékkal drágultak az előző évi szinthez viszonyítva, elérve a négyzetméterenként 793 eurós árat. A folyamatot amúgy a régi lakások tulajdonosai irányították, ugyanis átlagosan 2,2 százalékkal emelték a korábban alkalmazott árakat, miközben az új építésű ingatlanok akár 5,3 százalékig terjedő mértékben is olcsóbbak lettek.

Bukarest, Brassó: folytatódó lejtmenet

Eközben az elemzői várakozásoknak megfelelően Bukarestben csökkent a legnagyobb mértékben, 6,7 százalékkal a lakóingatlanok ára, elérve a négyzetméterenkénti 1062 eurót. A régi tömbházakban található lakrészek esetében 6,1 százalékos értékvesztést regisztráltak, ennél nagyobb mértékben, 7,4 százalékkal csökkent viszont az új építésű lakások ára.

Az árcsökkenés tekintetében Brassóban mérték a legnagyobb visszaesést, itt átlagosan 4 százalékkal csökkentek az árak, így egy négyzetméternyi hasznos felületért átlag 857 eurót kértek el az eladók. Itt is az ingatlanfejlesztők diktálták egyébként a trendeket, az új lakrészek ára mintegy 6 százalékkal csökkent.

Kolozsváron lassan felfelé kúsznak az árak

Az Imobiliare.ro elemzése szerint a kolozsvári ingatlanárak jelen pillanatban megközelítik a bukaresti árszintet, főként olyan körülmények között, hogy a visszaesés itt lényegesen kisebb mértékű volt. A kincses városban az átlagár 871 euró volt tavaly, ami 2,8 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban. Érdekesség egyébként, hogy amíg itt az új építésű lakások ára 3,4 százalékkal csökkent, a régi lakrészeknél az előző évi szintnél 0,4 százalékkal többet kértek el tulajdonosaik.

Mint Bónis Endre, a kincses városi Reform ingatlanközvetítő iroda vezetője a Krónika kérdésére megfogalmazta, ha egyelőre nem is magabiztosan, de lassan elindul fölfelé a kolozsvári ingatlanpiac, enyhe 5 százalékos növekedésről beszélhetünk 2013-ban 2012-höz képest. Mint ecsetelte, ez többek között annak is köszönhető, hogy a várakozásokkal ellentétben az Első otthon program iránti érdeklődés nem esett vissza azt követően, hogy a kormány úgy döntött, a korábbi gyakorlattal ellentétben csak a lejben felvett kedvezményes hitelekért vállal garanciát. „Hiába nőtt a kamat 20 százalékkal, az eladások aránya nem változott a korábbi évekhez képest” – magyarázta.

Az ingatlanárak egyébként tapasztalatai szerint enyhén növekedtek 2012-höz képest, míg korábban egy kétszobás régi lakás 40 ezer euróért kelt el, most 50 ezerbe is belekerülhet. Kérdésünkre hozzáfűzte: 2013-ban a piaci trendek nem változtak, a kisebb lakásokra továbbra is nagyobb a kereslet. Ellenben egyre tudatosabbak a vásárlók, igyekeznek mindenből a legjobbat a lehető legjobb környéken venni.

Ez tetten érhető például abban, hogy az első osztályú garzonlakások ára gyakorlatilag megegyezik a másodosztályú kétszobás lakásokéval, sőt a gyenge minőségű másod- vagy harmadosztályú lakrészeket már el sem lehet adni. Bónis emlékeztetett, korábban az emberek mindent megvettek, „aminek négyzetméterben mérték a területét, és tető volt felette”.

„Összességében az ingatlanpiac lassú növekedéséről lehet beszélni, amely részben az ország gazdaságának lassú növekedéséből, másrészt Kolozsvár különleges gazdasági státusából fakad” – vallja a szakember. Mint részletezte, Kolozsvár 30 kilométeres vonzáskörzetében sok ingatlan cserél gazdát, azonban a kincses várostól 30-60 kilométerrel odébb már nincs értéke az ingatlanoknak, az ott található kisebb települések lassan kiürülnek.

Bónis Endre ugyanakkor a Krónikának elmondta: érdekesség, hogy egyre többen érdeklődnek a mezőgazdasági területek iránt is Kolozsvár vonzáskörzetében. Hozzátette: ebben az a különös, hogy nem az amúgy is mezőgazdasággal foglalkozó gazdák, hanem olyan emberek keresik a földeket, akik befektetési lehetőséget látnak ezekben a területekben. „Jellemzően úgy okoskodnak, hogy az uniós területi alapú támogatásokból rövid időn belül megtérül nekik a föld ára. Ezzel együtt nincs könnyű dolguk, mert nehéz egybefüggő szántóföldeket találni a környéken” – fejtette ki a szakember.

Felemás helyzet Marosvásárhelyen

Marosvásárhelyen eközben főképp a magánházak és a négyszobás tömbházlakások ára csökkent az elmúlt évben. A főtéren és az orvosi egyetem közelében lévő Kornisa és November 7. negyedekben a magas kereslet miatt az eladók tudták tartani a 2012-es szintet, a Tudor negyedben és főként a Kövesdombon azonban 4-5 százalékkal is vissza kellett venniük az egy évvel korábban kért árból.

„A ’89 után felnőtt nemzedék alig rendelkezik valamivel több, mint húszezer eurós spórolt pénzzel, amit bankkölcsönből vagy innen-onnan összeszedett pénzekből kell hogy megtoldjon. Így már nem futja egy 40-50 ezer eurós lakásra, ezért főként a kétszobás lakrészek azok, amelyeket aránylag könnyen el lehet adni” – vázolta a piac helyzetét Trella Várhelyi Tamás, az egyik marosvásárhelyi ingatlanügynökség vezetője.

Szerinte az idei kilátások sem fényesebbek. Biztatónak tartja viszont, hogy a bankok csökkentik a kamatokat, de a silány gazdasági helyzet okozta bizonytalanság még azokat is elgondolkodásra készteti a kölcsönigénylés előtt, akik egyébként jelen pillanatban jól fizetett állásban dolgoznak.

Szatmár: gyenge a fizetőképesség

Szatmárnémetiben is csökkentek némiképp az ingatlanárak 2013-ban, ám ez nem volt jelentős mértékű – tudtuk meg Santai Imrétől, a Santai-ingatlanügynökség vezetőjétől. Mint elmondta, 3-4 vagy maximálisan 5 százaléknyival lettek olcsóbbak a lakások a szatmári megyeszékhelyen. Lapunk érdeklődésére kifejtette: a reális áron kínált, nem túl drága tömbházlakásokra van kereslet, a 20 és 30 ezer euró közötti árban ajánlott lakrészek eladhatóak. Az új építésűek, amelyek ára 50 ezer euró körül van, valamint a magánházak és a telkek viszont nem számítanak a keresettek közé.

Santai Imre úgy vélte, az árcsökkenés a kereslet visszaesésének a következménye, amit főképp az Első otthon programon végrehajtott változások okoztak. Elmondta: amióta áttértek a lejalapú hitelezésre, megnövekedett kamattal kell számolniuk a kedvezményezetteknek, emiatt pedig sokan nem mernek belevágni a lakásvásárlásba a kormányprogram keretében. Hozzátette: a feltételek is meglehetősen szigorúak, ezeket tapasztalatai szerint a magánszférában dolgozók zöme nem tudja teljesíteni.

Stagnált a piac Nagyváradon

Nagyvárad ingatlanárai ezzel szemben szinte semmit sem változtak 2013-ban, sem nem emelkedtek, sem nem csökkentek a 2012-es évhez képest, talán csak a nagy házak, villák értéke volt még mindig zuhanórepülésben – osztotta meg lapunkkal tapasztalatait Lukács Imre, a helyi Centro Casa ingatlanügynökség vezetője. „Ezeket a hatalmas lakásokat már senki sem keresi, és nemcsak az áruk miatt, hanem azok fenntartási költségei miatt sem. A többség alacsony rezsire törekszik, már a négyszobás tömbházlakásokat is nehéz eladni” – magyarázta.

Egyébként rengeteg az eladó lakás a partiumi megyeszékhelyen, kereslet azonban csak az egy-két szobás, praktikus lakások vagy az új építésű, kisebb városszéli házak iránt volt. Tapasztalata szerint tömbházak esetében nagyjából a 30-40 ezer a felső határ, ameddig még elmentek az átlagemberek, a metropoliszövezetben lévő magánházak közül pedig csak az 50-60 ezer eurósakra akadt vevő. „Nagyváradon még volt valami mozgás a piacon tavaly, a magyarországi adás-vétel viszont szinte teljesen leállt” – mutatott rá.

A korábban még népszerű határ menti településeken kínált házakat már csak elvétve tudják értékesíteni, jelentős a visszaesés. Tavalyi tapasztalatairól kérdezve Lukács még azt is jelezte, hogy immár eltűntek az ingatlanspekulánsok Nagyváradról. Korábban ugyanis gyakori volt, hogy befektetés céljával akár több ingatlant is felvásároltak, 2013-ban viszont már kimondottan használati céllal vásároltak lakást.

Csökkenteni kellene a háromszéki árakat

Háromszéken is stagnálnak az ingatlanárak az elmúlt esztendőben, holott egy 15-20 százalékos árcsökkentés fellendítené a forgalmat a piacon – fejtette ki lapunk érdeklődésére Kész János. A SIC–Imobprest ingatlanközvetítő ügyvezetője leszögezte, az ingatlantulajdonosok még kivárnak, de hamarosan kénytelenek lesznek csökkenteni az árakat, ha valóban túl akarnak adni a lakáson.

„Eddig az Első otthon program segített, de sokkal jobban beindulna a piac, ha 15-20 százalékkal csökkentenék az árakat, hiszen a jelenlegi árak mellett még kedvezményes hitelkonstrukciókat garantáló kormányprogramra is csak a banki alkalmazottak, a köztisztviselők kapnak hitelt, a magánszférában dolgozók fizetése ilyen árak mellett nem elég” – fogalmazta meg Kész János.

Az ingatlanszakértő ugyanakkor arra is kitért, hogy Háromszéken elsősorban a két-három szobás tömbházlakások iránt nagyobb a kereslet, de most már a magánlakások és a telkek iránt is érdeklődnek. Tapasztalatai szerint a régi házakért kérnek túl sokat, ezért azok nehezebben cserélnek gazdát. Sepsiszentgyörgyön 10-15 ezer euró egy garzonlakás, 18-26 ezer euró egy kétszobás, 38 ezer euróig el kérnek egy háromszobásért. Kész Jánostól egyúttal megtudtuk, hogy a háromszéki árak átlagosan 30 százalékkal alacsonyabbak, mint a nagyvárosokban, például a szomszédos Brassóban.