Kolozsvári ingatlanpiac: mintegy 2,4 havi nettó átlagbérbe kerül egy négyzetméter lakás

Ezen gondolatokból kiindulva szervezte meg a Romániai Magyar Közgazdász Társaság (RMKT) Bizniszvitamin című programsorozatának legutóbbi előadását, melynek témája a kincses város ingatlanpiaca volt, meghívottja pedig Bónis Endre, aki a Reform Ingatlanközvetítő ügyvezetője és több mint húsz éve dolgozik kolozsvári ingatlankereskedéssel. Előadásában nem jóslatokkal, hanem statisztikákkal, piaci tapasztalattal és városszerkezeti összefüggésekkel próbálta értelmezni azt, amit sokan ma egyszerűen csak „elszállt áraknak” neveznek.

A kiindulópont egy megkerülhetetlen adat:.

• Miközben 2015 környékén Kolozsváron egy lakás átlagos négyzetméterára nagyjából ezer euró volt,
• ma ez az érték megközelíti a 3250 eurót.
• Vagyis egyetlen évtized alatt az árak körülbelül megháromszorozódtak.

Ez a növekedés első ránézésre is túlzónak tűnhet, de önmagában semmit nem mond arról, hogy az árak elszakadtak-e a realitástól. Az átlagár ugyanis nem piaci igazság, hanem statisztikai sűrítés: nem jelenti azt, hogy minden lakás ennyit ér, és főként nem azt, hogy ennyiért el is adható.

A kolozsvári piac az elmúlt években rendkívül szelektívvé vált. A nagy alapterületű, rossz elhelyezkedésű, gyenge minőségű ingatlanok nehezen találnak vevőre, miközben a jó környéken lévő, kisebb lakások az átlagár fölött is gyorsan gazdára találnak. A szakértő szerint ez a jelenség sokszor torzítja a közérzékelést: miközben az árak statisztikailag nőnek, a piacon valójában egyre kevesebb az igazán jó minőségű, elérhető ingatlan. A hiány pedig önmagában is árfelhajtó tényező.

Az elmúlt években gyakran elhangzott, különösen bukaresti elemzők részéről, hogy a romániai ingatlanpiac „mindjárt bedől”. Az érvelés szerint a magas árak, az infláció, a geopolitikai bizonytalanság és a vásárlóerő kimerülése együtt elkerülhetetlen összeomláshoz vezet. A Kolozs megyei tranzakciós adatok azonban nem igazolják ezt a forgatókönyvet. A telekkönyvi hivatal nyilvános statisztikái alapján az eladások száma ugyan mutat szezonális ingadozásokat – különösen az év elején –, de nem tapasztalni olyan mértékű visszaesést, amely egy klasszikus piaci összeomlás előjele lenne.

Mint Bónis elmondta, hogy az ingatlanpiac mozgásának megértéséhez elengedhetetlen az infláció szerepének vizsgálata. Romániában, ahol a lakosság befektetési kultúrája hagyományosan szűk, infláció idején az ingatlan az első számú menekülőeszköz. Amikor 2021 után az infláció megugrott, sokan érezték úgy, hogy a pénzük csak „kőben” őrizhető meg. Ez a reflex az elmúlt tíz év tapasztalatai alapján nem volt alaptalan: aki 2015 körül vásárolt, ma jelentős nominális értéknövekedést lát. Ugyanakkor ez a folyamat torz keresletet is generált, hiszen nem minden vásárlás lakhatási, hanem befektetési logika mentén történt.

korábban írtuk

Kolozsváron luxus a lakásvásárlás. Lufi vagy valós az ár? – Szakértőket kérdeztünk a kilátásokról

Hiába várják sokan hosszú évek óta, a közeljövőben nem fognak látványosan csökkenni a hatalmasra duzzadt kolozsvári ingatlanárak – vallják a Krónika által megkérdezett szakemberek, akik szerint több tényező együttállása alakította az árakat.

A következő években az infláció várható mérséklődése és a hitelezési feltételek lazulása új egyensúlyt hozhat. Az előadásban elhangzott adatok szerint a banki hitellel vásárlók aránya már most 57 százalék körül van, szemben a korábbi 40 százalékkal. Ez azt jelzi, hogy a piac egyre inkább a „normál” finanszírozási modell felé mozdul el, ami önmagában stabilizáló hatású. A hitel nem feltétlenül veszélyforrás, hanem eszköz – a kockázat ott kezdődik, amikor a törlesztés elszakad a reális bérleti vagy jövedelmi potenciáltól.

Nemzetközi összevetésben azonban Kolozsvár még mindig nem tartozik a legdrágább városok közé: Londonban, Berlinben vagy New Yorkban ennél jóval több havi jövedelem szükséges egyetlen négyzetméter megvásárlásához. Ez nem azt jelenti, hogy Kolozsvár olcsó, hanem azt, hogy az árak mögött létező jövedelmi alap áll.

Sajátosságok, helyi adók és új szabályázások az ingatlanpiacon

Másfelől fontos tény, hogy a romániai ingatlanpiac egyik legfontosabb sajátossága a rendkívül magas tulajdonosi arány. Az ingatlanok 90–95 százaléka magántulajdonban van, ami európai összehasonlításban is kiugró érték. Ez a szerkezet alacsony eladósodottságot, kevés kényszerértékesítést és válság idején is viszonylagos stabilitást jelent. Ez magyarázza azt is, hogy Románia miért vészelte át a 2008-as válságot összeomlás nélkül: nem volt tömeges hitelcsapda, nem volt pánikszerű eladás, a piac inkább kivárt.

A szakember szerint ez nem olcsóbb lakásokat eredményez, hanem biztonságosabb projekteket, és kiszorítja azokat a szereplőket, akik eddig gyakorlatilag a vásárlók pénzéből finanszírozták az építkezést. Rövid távon ez szűkíti a kínálatot, hosszú távon azonban minőségi javulást hoz.

Kolozsvár jövője nem látványos ugrásokban, hanem lassú, szerkezeti átalakulásban rajzolódik ki. Rozsdaövezetek átalakítása, több ezer lakásos fejlesztések, új közlekedési tengelyek, a metropolis-vasút terve, energetikailag innovatív projektek – ezek mind olyan beruházások, amelyek nem egyik évről a másikra, hanem egy-két évtized alatt formálják át a város térképét. Ezek a változások azonban nem egyformán érintik a városrészeket, és éppen ez vezet a belső differenciálódás felgyorsulásához.

Beruházások, fejlesztések

Az egyik legnagyobb hatású projekt a kincses városban a volt Carbochim gyár ipari területén megvalósuló Rivus. A több mint tízhektáros rozsdaövezet átalakítása nem pusztán egy új bevásárlóközpontot jelent: a tervek szerint lakófunkciók, irodák, közösségi terek és zöldfelületek is megjelennek. A beruházás léptéke önmagában összevethető a város legnagyobb kereskedelmi központjaival, és a környező negyedekben már most árfelhajtó hatása van.

Ehhez kapcsolódik az egykori Unirea ipari terület megvásárlása és tervezett átalakítása is, ahol az előadás szerint elsősorban lakófunkciók dominálnak majd, viszonylag kevés irodával. Ez azért fontos, mert Kolozsváron az elmúlt években az irodapiac túlkínálata már érzékelhető volt, míg a lakóingatlanok iránti kereslet tartós. Egy ilyen átalakítás hosszú távon stabil lakónegyedet hozhat létre, amely nemcsak új lakásokat, hanem új árszintet is meghatároz a környéken.

No go zónák?

Közben az ár és az érték közötti különbség egyre élesebb. Nem minden drága ingatlan jelent valódi értéket, és nem minden olcsó lakás jó lehetőség. A város fokozatosan szegregálódik: ahol alacsonyak az árak, ott nagyobb a fluktuáció, gyengébb az életminőség, és hosszabb távon nagyobb a leértékelődés kockázata. Bónis szerint

A drágább környékek ezzel szemben stabilabb közösségeket, kiszámíthatóbb környezetet és lassabb értékvesztést kínálnak. Ezért hangzott el az a tapasztalati alapelv, miszerint befektetésnél gyakran érdemesebb egy kisebb, de jó helyen lévő lakást választani, mint egy nagyobbat rossz környezetben.

Ezek a fejlesztések nemcsak új lakásokat és funkciókat hoznak létre, hanem új értéktérképet is rajzolnak, ahol egyes városrészek felértékelődnek, mások pedig relatív lemaradásba kerülhetnek.

korábban írtuk

Újabb történelmi magasságokban a kolozsvári lakásárak

Kolozsvár az első olyan romániai város, ahol a régi és az új lakások átlagos négyzetméterenkénti ára meghaladta a 3000 eurót, de a lakásárak valamennyi erdélyi nagyvárosban emelkedtek.