A válság ellenére stabil maradt a romániai ingatlanpiac

– vont mérleget nemrég Mihaela Bîtu, az ING Románia vezérigazgatója a ZF LIVE-nak adott interjúban.
Rámutatott, a mostani helyzet lényegesen jobb, mint volt a 2005–2008-as időszakban, amikor mind a tranzakciók száma, mind a lakások ára magas volt, ez pedig ingatlanpiaci lufihoz vezetett, ami aztán ki is pukkant. A szakember szerint jelenleg nem áll fenn hasonló kockázat.

„Persze nem lehet a mostani időszakot a 2008-as válság előtti periódushoz hasonlítani. Akkor túlfűtöttség volt jellemző, rendkívül gyorsan nőtt a tranzakciók száma, ebben gyakorta semmi ráció sem volt. Ma már jóval nagyobb stabilitásról beszélünk. A trendek egészségesek, nem aggódom az aktívák és az ingatlanpiac alakulása kapcsán” – húzta alá az ING Románia vezérigazgatója.

Nem igazolódtak be a feltételezések

Hasonlóképpen látják a helyzetet a Krónika által megkérdezett ingatlanpiaci szakemberek is. „Nem tapasztalható kilengés, stabil az ingatlanpiac” – szögezte le megkeresésünkre Bónis Endre, a kolozsvári Reform ingatlanközvetítő cég tulajdonosa. Mint részletezte, meglepő módon a pandémia alatt éppen rohamos növekedést érzékeltek, holott mindenki pontosan az ellenkezőjére számított.

Első körben azt feltételezték, hogy a hitelmoratórium áll a háttérben, de ez nem bizonyult megalapozottnak, a pénzintézetek adatai szerint a magánszemélyek 2-10 százaléka élt ezzel a lehetőséggel, és ők sem feltétlenül azért, mert nem volt pénzük, hanem csak kihasználták, hogy tolhatják a hiteltörlesztést maguk előtt. Valószínűbbnek tűnik, hogy az emberek nem költekeztek, így több a félretett pénzük, amit aztán ingatlanba fektetnek.

– irányította rá ugyanakkor a figyelmünket a szakértő. Mint mondta, nincs garancia arra, hogy meghirdetnek egy lakást négyzetméterenként 2500 euróért, azt el is tudják adni, viszont ha engednének az árból, 2000 euróért rögtön megvennék. A döntések Bónis szerint nem feltétlenül logikusak, nem lehet párhuzamot vonni a bérelhetőség, illetve az ingatlanár között, ugyanis a bérpiac nem emelkedett, stagnál, az ingatlanárak mégis emelkednek.

„A vásárlók már nem számítanak arra, hogy a befektetés 15 év alatt megtérül, nem zavarja őket, ha 20–25 év alatt nyerik vissza az ingatlan árát” – mutatott rá Bónis Endre, aki úgy véli, mivel rengeteg vállalkozás ráfizetett erre a válságra, sokan azt gondolják az ingatlan lesz a legstabilabb befektetés, az ingatlanban biztonságban lesz a pénzük. Ez lehet a következő válság előjele, de amíg van pénz, addig pörög a piac – fogalmazott az ingatlanpiaci szakember.

Ma már jobban számít a külcsín

Azt is kiemelte ugyanakkor, hogy sok régi ingatlant próbálnak értékesíteni, ám ezen a téren is történt változás, a vásárlók „megnyugatiasodtak”: ha fel van újítva a lakás, akkor pillanatok alatt elkel, akár feláron is, de ha le van pusztulva, akkor már csak a befektetőket érdekli, akik viszont soha nem fizetik ki a piaci árat. „Többet adnak az emberek a külcsínre, azt nézik, hogy van felöltöztetve az ingatlan, kevésbé azt, hogy milyen zónában van, hány négyzetméter, hová néznek az ablakok. Így ha valaki most a piacra dob egy modern, felújított lakást, nagyobb eséllyel adja el, mint egy lerobbant lakást, amit inkább befektetők vesznek meg azzal a céllal, hogy felújítsák és továbbadják” – részletezte Bónis Endre. Arra is kitért, hogy

Azonban ez csak időleges fellendülés, hiszen amióta egy-két hete visszaállt az élet Kolozsváron, érződik, hogy egyre nehezebb bejutni a városba Szászfenesről vagy Apahidáról.
Az új építésű ingatlanok ugyanakkor mágnesként vonzzák a vásárlókat, ahogy megjelenik valami a piacon, akár még tervezés szakaszában is megveszik. Ez esetben nem a pillanatnyi haszon vezérli a vásárlókat, hanem a hosszú távú jó befektetés reménye. Bónis Endre felhívta a figyelmet, hogy a helyzet képlékeny, változik, gyorsan dőlnek meg az elméletek.

– ecsetelte a szakember. Hozzátette azonban: lassan már érzékelhető, hogy telítődik a piac, már nincsenek jó helyen beépíthető telkek.

„Minimális mértékben nőtt a kereslet, és csökkent a kínálat, de még mindig kiegyensúlyozott az arány, hiszen folyamatosan vannak újabb befektetések, ingatlanfejlesztések” – fejtette ki a vállalkozó. Kérdésünkre arról számolt be, hogy a tranzakciók vegyesen alakulnak, keresnek üres telket, amelyre később házat építenek, vásárolnak magánházat, régi és új tömbházlakásokat, a városban és a környező településeken is. Az árak pedig folyamatosan, de csak enyhén növekednek, a 2–3 százalékos drágulás pedig még nem befolyásolja a vásárlókedvet.

Szabó Lehel rámutatott, az egyetlen tapasztalható változás, hogy az emberek óvatosabbak, körültekintőbben vásárolnak, mint eddig. „Több eladó ingatlant megnéznek, nem ugranak egyből fejest a vásárba. Egy-egy ingatlan iránt általában három-négy vásárló is komolyan érdeklődik, míg végül az egyikkel nyélbe ütjük a vásárt. Az ingatlanközvetítőknek most már jobban meg kell lovagolniuk az üzletet, ritkán fordul elő, hogy egyik nap megnézik az eladásra kínált ingatlant, és a következő napon már meg is kötik a szerződést” – összegzett Szabó Lehel.