Lejtmenetben az ingatlanpiac. A tavalyi év második felében kevesebb lakás talált gazdára
Fotó: Orbán Orsolya
Csalódniuk kellett azoknak, akik arra számítottak, hogy a folyamatos drágulás után 2025-ben végre csökkenésnek indulnak az árak a romániai ingatlanpiacon. A tavalyi nehéz évet követően most újfent sokan az árak és egyben a bankhitelek kamatjának a zsugorodására számítanak. Górcső alá vettük, mit hozott a 2025 az ingatlanpiacon, milyen árakkal indult az idei év a nagyobb városokban, és milyen kilátásokkal tekintenek a szakemberek, illetve a lakásvásárlásra készülők 2026-ra. A fő kérdés: a jelenlegi gazdasági-pénzügyi helyzetben végre tényleg csökkenésnek indulnak az árak, vagy csak lelassul a drágulás üteme?
2026. január 22., 14:092026. január 22., 14:09
Nemhogy csökkent volna, látványosan emelkedett a lakások ára a romániai ingatlanpiacon 2025-ben, tény ugyanakkor, hogy a bizonytalan gazdasági helyzet, majd az általános forgalmi adó (áfa/TVA) emelése rányomta a bélyegét az eladások alakulására. Ilyen hangulatban indult az új év, amelyhez sokan fűznek új reményeket.
vagyis körülbelül milyen árszintekkel rajtolt az új év Bukarestben és az ország nagyvárosaiban. Pontosabban azt tudtuk megnézni, hogy mennyit kértek az eladók, a tényleges végső árról ugyanis nincsenek pontos kimutatások. Az elmúlt 12 hónap alakulásához az OLX ingatlanplatformján, a Storián novemberben közzétett hirdetések alapján számított átlagárakat vettük górcső alá, és ha nem is mutatják meg a végleges tranzakciókban rögzített tényleges árakat, segítenek nekünk abban, hogy lássuk, miként alakult átlagosan az ingatlanpiac a román fővárosban és az erdélyi nagyvárosokban.
Bukarestben például a drágulás üteme 2025-ben gyorsabb volt, mint 2024-ben az új és a régi lakások esetében egyaránt. Az új lakásoknál a nyári áfaemelés döntő szerepet játszott az áremelkedésben – húzza alá elemzésében a Wall-street.ro gazdasági portál. Az új lakások esetében 2024-ben a négyzetméterenkénti átlagár 1747 euró volt, 2025-ben pedig 2005 euróra emelkedett. Ez körülbelül 14,7 százalékos emelkedést jelent 12 hónap alatt.
A régi építésű lakások esetében 2024 végén az átlagár 2025 euró/m² volt, 12 hónappal később pedig 2554 euró/m²-re emelkedett, ami körülbelül 26 százalékos emelkedést jelent.
Az ingatlanvásárlást tervezők az idei harmadik negyedévben siettették a döntésüket – ez a tendencia néhány kivételtől eltekintve Románia-szerte megfigyelhető volt.
Eközben az ország legdrágább városának számító Kolozsváron az ingatlanközvetítő portálon közzétett hirdetések szerint lassult a drágulás üteme, amit a szakemberek azzal magyaráznak, hogy a piacnak nincs sok tere erőteljes növekedésre, hiszen már így is nagyon drága.
A régi és az új lakások közötti árkülönbség ugyanakkor nem olyan jelentős, mint Bukarestben: az év végén a régi lakások csaknem 1 százalékkal voltak drágábbak az újaknál. Az új lakások átlagos ára 2024 végén 2946 euró/m² volt, ami 16 százalékos emelkedést jelentett 2023-hoz képest. 2025 decemberében eközben 3188 eurós árszintet regisztráltak, ami körülbelül 8 százalékos emelkedést jelent, vagyis a drágulás üteme felére csökkent.
A régi lakások esetében az átlagár a 2024 végi 2918 eurós négyzetméterenkénti szintről 2025 végére 3218 euróra emelkedett – ez azt jelenti, hogy az eladók által elkért négyzetméterenkénti átlagár „alig” 7 százalékkal nőtt.
2025-ben Brassó megszilárdította az ország második legdrágább városa pozícióját, a Cenk alatti városban ugyanakkor az új és a régi lakások közötti árkülönbség gyakorlatilag észrevehetetlen, a mostanság épületek négyzetméterenként mindössze 3 euróval drágábbak. 2024 végén az új lakások ára 2099 euró/m² volt, ami 2025 végére pedig 2255 euró/m²-re emelkedett. Ez 12 hónap alatt körülbelül 7,4 százalékos emelkedést jelent.
A régi lakások esetében a kiindulópont négyzetméterenként 2081 euró volt, és 12 hónap alatt az ár négyzetméterenként 2252 euróra emelkedett, ami körülbelül 8,2 százalékos növekedést jelent.
a Storia ingatlanközvetítő adatai szerint az előző évi növekedés még 21 százalékos volt – húzza alá a Wall-street.ro.
Temesváron az új lakások négyzetméterenkénti átlagárának gyors emelkedése tűnik ki, annak üteme ugyanis kétszerese a régi lakások szegmensében tapasztalt áremelkedésnek. Az új lakások ára mindössze egy év alatt közel 20 százalékkal emelkedett: a korábban regisztrált 1680 euró/m²-ről átlépte a 2000 eurós lélektani küszöböt, és elérte a 2017 euró/m²-t. A régi lakások áremelkedésének üteme a 2024-es 14 százalékról 2025-ben 9 százalékra lassult, vagyis a 2024 végi 1717 euró/m²-ről, 2025 végére 1872 euró/m²-re emelkedtek.
Nagyszeben sem úszta meg az áremelkedéseket. Az új lakások négyzetméterenként átlagosan elkért ára 2024 végén 1631 euró volt, egy évvel később pedig elérte az 1942 eurót. Ez egy év alatt 19 százalékos emelkedést jelent. A régi lakások ára az átlagos 1752 euró/négyzetméterről 2024-ben 1885 euró/négyzetméterre emelkedett 2025-ben. Ez tehát körülbelül 7,6 százalékos drágulás jelent egy év alatt.
Az egyre megfizethetetlenebb kolozsvári lakások hozama a legalacsonyabb az országban a nagyvárosok között, jelenleg Temesvár vagy Nagyvárad sokkal jobb hosszú távú befektetési alternatíva – állítják ingatlanpiaci szakértők.
Hasonlóképpen a drágulások éve volt a 2025-ös Nagyváradon is, de a górcső alá vett városok közül a bihari megyeszékhely az egyetlen, ahol a növekedés üteme 2025-ben kissé lassabb volt, mint 2024-ben.
Pontosabban, az új szegmens átlaga 2025 végén elérte az 1952 euró/m²-t, szemben az egy évvel ezelőtti 1773 euró/m²-rel. Ez tehát körülbelül 10 százalékos emelkedést jelent. A régi szegmensben az emelkedés egy év alatt 11 százalék volt, a 2024 végi 1617 euró/m²-ről 1794 euró/m²-re emelkedett a tavalyi év végére.
Egy másik elemzés viszont arra irányítja rá a figyelmet, hogy lakáseladások terén 2025 negyedik negyedévében az elmúlt hat év leggyengébb eredményeit regisztrálták országos viszonylatban, míg a Bukarest–Ilfov térségben kilenc éve nem volt ilyen gyenge a piac.
Az SVN Romania ingatlan-tanácsadó cég által az országos kataszteri hivatal (ANCPI) statisztikái alapján összeállított elemzés szerint tavaly több mint 159 500 ház és lakás cserélt gazdát, ami 5,3 százalékos csökkenést jelent a 2024-ben regisztrált eredményhez képest. Bukarestben és Ilfov megyében a számuk meghaladta az 55 000 lakóegységet, ami 8,5 százalékos csökkenést jelent a referencia-időszakhoz képest. Így 2025-ben Bukarestben és környékén – ahol Romániában az évente eladott lakások egyharmada cserél gazdát – a leggyengébb hónapok az ingatlaneladások tekintetében április volt, 25 százalékos éves csökkenéssel, valamint december, 24 százalékos visszaeséssel a 2024. decemberi értékekhez képest.
„A 2025. augusztus 1-jétől az új lakásokra kivetett áfa emelésének bejelentése júliusban értékesítési csúcsot eredményezett, amikor Bukarest és Ilfov 12,6 százalékos éves növekedést regisztrált, augusztusban pedig 10,2 százalékos éves növekedés volt tapasztalható” – áll a Digi 24 hírtelevízió által bemutatott elemzésben. Az ingatlan-tanácsadók szerint tavaly szeptemberben 8,5 százalékos, októberben és novemberben 22 százalékos, decemberben pedig körülbelül 24 százalékos éves csökkenés volt tapasztalható a 2024 azonos hónapjaiban regisztrált értékesítésekhez képest.
Kulcskérdés, hogy csökkenésnek indulnak-e az árak a romániai ingatlanpiacon a kereslet megcsappanása nyomán
Fotó: Haáz Vince
Bukarest–Ilfov után, megelőzve Kolozs, Konstanca, Brassó és Iaşi megyét. A fontosabb regionális piacok közül ugyanakkor
ahol az ügyletek száma 1,7 százalékkal nőtt az előző évhez képest, míg Konstanca megyében az értékesítések száma megegyezett a 2024-es értékkel.
Ezzel szemben a legnagyobb visszaesést a lakáseladások terén tavaly Iaşi megyében regisztrálták, ahol 23,5 százalékkal kevesebb lakást adtak el, de a tranzakciók száma Brassó megyében is 13,8 százalékkal alacsonyabb volt, mint egy évvel korábban. Temes megyében az értékesítés 6,4 százalékkal csökkent.
Az idei év első felében látványosan megváltozott a romániai lakáspiac képe: egyre többen döntenek a régi építésű, azonnal beköltözhető lakások mellett, és mind gyakrabban készpénzzel fizetik ki az ingatlant.
Ilyen körülmények között nem csoda tehát, hogy sokan arra számítanak, a lakásárak csökkenésnek indulnak. Egy, a tavalyi év végén a Storia által készített felmérés szerint mind a potenciális vevő, mind az eladói oldalon jellemzően alacsonyabb árakat várnak idén a romániai ingatlanpiacon, mint 2025-ben.
A közvélemény-kutatás eredményei szerint 2026-ban a válaszadók fele (50%) szándékozik ingatlant vásárolni, ami 3 százalékponttal több, mint az előző felmérésben. Ezzel szemben 21% nem tervez ingatlanvásárlást, ami 10 százalékos csökkenést jelent.
Érdekes ugyanakkor, hogy az eladni kívánók körülbelül 57 százaléka is – személyes érdekeikkel ellentétben – ugyanezzel a várakozással tekintett a 2026-os év elé. Mivel nagyon sokan csak jelzáloghitellel tudják megengedni maguknak, hogy saját otthonba költözzenek, az ingatlanpiac alakulásának fontos aspektusa a kamatok alakulása is.
Eközben 11% enyhe emelkedést, 6% jelentős emelkedést jósol, míg 20% nem tudja, mire számíthat.
Kolozsvár az első olyan romániai város, ahol a régi és az új lakások átlagos négyzetméterenkénti ára meghaladta a 3000 eurót, de a lakásárak valamennyi erdélyi nagyvárosban emelkedtek.
Az elemzők ugyanakkor arra számítanak, hogy a tavalyi év végi lassulás után az idei év is inkább a kivárás jegyében indult, sokan el fogják halasztani a vásárlást, amíg nagyobb stabilitást nem éreznek.
Számolgatnak és kivárnak. Szakértők szerint nem indul padlógázzal a 2026-os év a romániai ingatlanpiacon
Fotó: Orbán Orsolya
A szakértők szerint a lakáskínálat is csökkenni fog, mivel az előző években kevesebb építési engedélyt adtak ki. A fejlesztők óvatosabbak, és csak akkor indítanak új projekteket, ha valódi keresletet látnak.
Ingatlanpiaci elemzők szerint a stagnálás első jelei már láthatók Kolozsváron, ahol az árak mérséklődni látszanak. Ezzel szemben Bukarestben még van növekedési potenciál, Temesvár pedig nagy lehetőségeket rejtő városnak számít, főleg mivel az ingatlanárak még mindig alacsonyabbak, annak ellenére, hogy a jövedelmek közel állnak a kolozsváriakhoz.
Az Imobiliare.ro ingatlanközvetítőnek a Forbes.ro gazdasági-pénzügyi portál által idézett szakértői álláspontja szerint az év elejét mérsékeltebb aktivitás fogja jellemezni, mivel az árak továbbra is magasak, és a hitelek is viszonylag drágák.
„2026-ban az áremelkedés lassabb lehet. A piac valószínűleg az első negyedév után stabilizálódik. A romániai háztartások kiadásai magasabbak, és időre van szükségük, hogy alkalmazkodjanak az új helyzethez, ami miatt néhányan elhalasztják vásárlási döntéseiket. Ezt követően a tranzakciók száma fokozatosan növekedhet” – vetítette előre Daniel Crainic, az Imobiliare.ro marketing igazgatója.
A romániai ingatlanpiac dinamikusan növekvő ágazat, amely számtalan lehetőséget kínál, ugyanakkor jelentős rejtett kockázatokat is hordoz.
Iratkozzon fel hírlevelünkre, hogy elsőként értesüljön a hírekről!
Ha a Hormuzi-szorosban kialakult patthelyzet „még két-három hónapig” fennmarad, Európában is ellátási problémák léphetnek fel, ahogyan az már néhány ázsiai országban is megfigyelhető – kongatta meg a vészharangot a TotalEnergies vezérigazgatója.
A kormány idén is folytatja az Új otthon programot, 500 millió lejes hitelgarancia-kerettel – derül ki a pénzügyminisztérium vasárnap közzétett jogszabálytervezetéből.
Nem hivatalos dokumentum és nem az egységes közalkalmazotti bértörvény végső változata a sajtóban két napja megjelent állítólagos jogszabálytervezet – jelentette ki szombaton a Facebook-oldalán Dragoș Pîslaru.
A nagyobb töltőállomás-láncok szombaton reggel is meglehetősen drasztikusan emelték az üzemanyagárakat. A mostani drágítás nyomán a gázolaj ára ismét meghaladta a literenként 9 lejes lélektani határt a legtöbb töltőállomáson.
Nicușor Dan államfő pénteken, az Európai Tanács informális ülésén való részvétele után kijelentette, hogy a közel-keleti feszültségek fényében „aggasztó középtávú kilátások” várhatók az üzemanyagválság tekintetében.
Idén is kritikus lesz az éhezés mértéke a világban dúló válságok, az aszály és a segélyek megcsappanó mértéke miatt, az élelmezési bizonytalanság pedig várhatóan nő a világ legkiszolgáltatottabb térségeiben.
Friss felmérés szerint Románia Közép- és Kelet-Európában első helyen áll az élelmiszervásárlásokkal kapcsolatos megtakarítási szándék tekintetében.
Ilie Bolojan kormányfő pénteken kijelentette, hogy az új közalkalmazotti egységes bértörvény nem fog jövedelemcsökkenést okozni, hanem egyes jövedelmek fokozatosan emelkedni fognak a méltányosság biztosítása érdekében.
Márciusban 10,2 ponttal 38,2-re csökkent a román gazdaság iránti bizalom indexe a 0-tól 100-ig terjedő skálán – közölte pénteken a CFA Románia Egyesület.
Elindították az Országos Adóhivatal (ANAF) átszervezését, amely több városi és községi kirendeltség felszámolásával jár – jelentette be Alexandru Nazare pénzügyminiszter pénteken.
Látogatottsági adatok
1 hozzászólás