Stagnál az ingatlanpiac

Az ingatlanközvetítők egyetértettek abban is, hogy továbbra is sokan vásárolnak lakást az Első otthon program keretében biztosított kedvezményes hitelből. A szakértők ugyanakkor attól tartanak: ha hatályba lép az az elképzelés, hogy a program keretében kizárólag új lakásokat lehet vásárolni, jelentősen csökkennek majd az eladások.

Kész János, a háromszéki SIC–Imobprest ingatlanügynökség ügyvezetője lapunknak elmondta: amennyiben bevezetik az intézkedést, Kovászna megyében a mostanihoz képest akár felére is visszaeshet az adásvételek száma.

„Az elmúlt húsz évben a megyében nem épültek társasházak, tömbházak” – érvelt a szakértő, aki szerint ha egy befektető hozzálátna az építkezéshez, másfél éven belül minden lakrészt értékesíthetne, hiszen az új építésű ingatlant jobb áron lehet eladni. Az ingatlanközvetítő arról is beszámolt, hogy hiába reménykedtek a háromszéki tulajdonosok, hogy drágábban értékesíthetik házukat, lakásukat, tavaly nem módosultak az árak az egy évvel korábbi értékekhez képest.

Elenyésző a kereslet a kisvárosokban

Kereslet ugyan mindenre van, de továbbra is a két- és háromszobás tömbházlakások a legnépszerűbbek – Sepsiszentgyörgyön egy kétszobás ingatlan már 16 ezer euróért megvásárolható, de a legdrágább háromszobás sem kerül 38 ezer eurónál többe.

A megyeszékhelyen havonta 40–60 ingatlan cserél gazdát ügynökségen vagy más közvetítőn keresztül, ez nagyjából le is fedi a Kovászna megyei piacot, Kész János elmondása szerint ugyanis noha a kisebb városokban és a falvakban akad eladásra szánt ingatlan, de a kereslet elenyésző.

A szakértő arra is rámutatott: sokat ártott Háromszéken az ágazatnak, hogy számos ingatlanközvetítő visszaélt ügyfele bizalmával, például nem elégedett meg a két-három százalékos részesedéssel, hanem előleget kért még a tranzakció lebonyolítása előtt. Kész János bízik abban hogy a tisztességtelen vállalkozók nem tudnak sokáig megmaradni a piacon, így hamarosan fellendül az ingatlanszektor.

Csíkszeredában is stagnáltak az árak az elmúlt évben – számolt be Nemes Zoltán, a Ternio Pontis ingatlanközvetítő iroda tulajdonosa, aki szerint a helyi piacon a következő években sem várható számottevő drágulás vagy árcsökkenés. Ezzel szemben az elmúlt évben csökkent a megyeszékhely körül fekvő telkek ára, Nemes szerint ez annak tudható be, hogy 2009 előtt indokolatlanul magasra ugrottak az értékek, így „volt, amiből lecsökkenteni az árakat”.

„Csiba és Csíkszentlélek környékén például négyzetméterenként 12–15 eurót is elkértek a telkekért, holott a valós piaci érték nem haladta meg a 6-8 eurót, sőt ezt a szintet a mai napig nem érte el” – magyarázta a szakértő.

Kivárnak a tulajdonosok

A székelyföldinél jóval nagyobb piacot kiszolgáló kolozsvári ingatlanszektorban sem kell jelentős változásokra számítani ebben az évben – nyilatkozta lapunknak Bónis Endre, a Reform ügynökség vezetője. Rámutatott: tavaly a kincses városban valamelyest nőttek a lakásárak, ennek következtében megnőtt a kereslet, és csökkent a kínálat.

„A kínálat azért esett vissza, mert a tulajdonosok további áremelkedésre számítanak, ezért nem akarnak még túladni ingatlanjukon, a kereslet ugyanakkor megugrott, hiszen a banki kamatok olyannyira lecsökkentek, hogy a megtakarítással rendelkezőknek most ingatlanba éri meg befektetni. Odajutottunk, hogy nem tudjuk kiszolgálni az ügyfeleket, mert az emberek nem akarják eladni az ingatlanjukat” – magyarázta Bónis.

Hozzátette: továbbra is sokan vásárolnak az Első otthon program keretében felvett hitelből, hiszen az ügyfelek többsége szívesebben fizeti a bankrészletet saját otthona után, mint albérletet valaki másnak. Az albérletek piacán tavaly ugyancsak nem történt változás, Bónis szerint pedig ebben az évben is stagnálnak majd az árak.

Olcsóbbak a korábban túlértékelt telkek

Növekvő tendenciát mutat a kereslet a nagyváradi ingatlanpiacon is, Lucian Ardelean, a Casa Regal ügynökség munkatársának elmondása szerint pedig idén további növekedés várható. Ügyfeleik többsége kisebb lakások, házak vásárlására, illetve építésére törekedett: a kereslet a 68–80 négyzetméteres ingatlanokat célozta. A szakértő ugyanakkor szintén a korábban túlértékelt városszéli telkek árának viszszaesését említette: szerinte ezeket most lehet reális áron megvásárolni.

Lukács Imre-Róbert, a Centro Casa ügynökség igazgatója is arról számolt be lapunknak, hogy Nagyváradon tavaly a kisebb méretű ingatlanok voltak népszerűek, a magas fenntartási költségek ugyanis elriasztják az ügyfeleket a nagy lakásoktól. Tapasztalatai szerint a 100 ezer eurónál drágább házakra csak elvétve találni vásárlót, ezek ára ugyanis a valós piaci értékhez képest még mindig túl magas, de még a nagyjából azonos árfekvésben kínált két- és négyszobás tömbházlakások közül is inkább az előbbire van kereslet.

Lukács egyébként úgy látja, hogy egyre több fiatal választja szívesebben a bérlést a lakásvásárlás helyett. „Úgy gondolják: minek vegyenek egy régi lakást, ami után évekig fizethetik a hitelrészletet, emellett az is szempont, hogy ha külföldről kapnak jó munkaajánlatot, ne kösse őket ide egy ingatlan. Ma már másképp gondolkodnak, mint 25 évvel ezelőtt, szerintem 15-20 év múlva már több lesz a bérlő, mint a lakástulajdonos” – vélekedett a szakértő. Nagyváradon egyébként tavaly nem módosultak az ingatlanárak, Lukács pedig ebben az évben sem számít jelentős változásra.

Ezzel szemben Szatmárnémetiben mintegy 10 százalékkal drágábban kínálták a lakásokat év végén 2013-hoz képest – mondta el a Krónikának Szántai Imre, a Santai Imobiliare ingatlanközvetítő vezetője, aki szerint a fellendülés annak tudható be, hogy megerősödött a kliensek bizalma a bankok iránt.

„Pénzük továbbra sincs az embereknek, szinte mindenki bankkölcsönből vásárol, sokan az Első otthon program keretében vesznek fel hitelt” – magyarázta a szakember. Szatmárnémetiben ugyancsak az olcsóbb, legfeljebb 20–25 ezer eurós tömbházlakásokat keresik a vevők.

Nagyszeben és Temesvár a biztos piac

Az ország legnagyobb ingatlanportálja, az Imobiliare.ro legfrissebb felmérése szerint a gazdasági válság kezdete, 2008 óta legkisebb mértékben Nagyszebenben és Temesváron csökkentek a lakásárak. Előbbi esetében jelenleg 16 százalékkal, míg a bánsági megyeszékhelyen 25 százalékkal olcsóbbak most az ingatlanok, mint hat évvel ezelőtt. Ehhez képest Brassóban 30 százalékkal, Kolozsváron pedig 32 százalékkal estek vissza az árak.

Legnagyobb mértékben, több mint 40 százalékkal egyébként Râmnicu Vâlceán, Konstancán és Bukarestben csökkentek az árak 2008 óta. A portál összeállítása szerint ugyanakkor tavaly növekvő tendenciát mutattak az ingatlanárak: Nagyszebenben átlagosan 3,7 százalékkal, míg Temesváron 4,4 százalékkal drágultak a lakások 2013-hoz képest. A szakértők szerint így jelenleg ez a két város a legbiztosabb az ingatlanba befektetni vágyó vállalkozók számára. Ennél kisebb mértékben nőttek az értékek a másik két vizsgált erdélyi megyeszékhelyen: Brassóban 1,8 százalékos, Kolozsváron pedig 2,5 százalékos drágulást jegyeztek tavaly.

A kormány egyébként most arra készül, hogy az Első otthon programot azok számára is elérhetővé tegye, akiknek már van ingatlanjuk, és második, a meglévőnél nagyobb lakást vásárolnának. A szakértők szerint azonban ettől nem várható az ágazat fellendülése, hiszen ezek az ügyfelek inkább jelzáloghitelt vesznek fel, és abból vásárolnak második ingatlant.

Alina Necula, az Adama Group ingatlanfejlesztő csoport marketingigazgatója rámutatott: részletesen át kell gondolni, hogy ez a liberalizálás mennyire terhelné a piacot. Szerinte ugyanakkor azt sem szabad figyelmen kívül hagyni, hogy egy ilyen intézkedés precedenst teremthet: például miért ne lehetne alkalmazni azokra a kliensekre, akik az első lakásukkal megegyező méretű ingatlant vásárolnának a város egy másik negyedében. A szakember arra is felhívta a figyelmet, hogy már egyre több bank indított a lakásvásárlóknak szánt saját hitelprogramot, amelyek lassan előnyösebbé válnak, mint az Első otthon.

Darius Vâlcov pénzügyminiszter múlt héten jelentette be, hogy a kormány február végén fogja tárgyalni az Első otthon program módosítására vonatkozó tervezetet. A kabinet egyébként erre az évre 2,5 milliárd lejt utalt ki a bankoknak a program keretében, a pénzintézetek pedig emellett felhasználhatják a tavalyról megmaradt összeget is.

Az Első otthon 2009-es elindítása óta több mint 126 ezer hitelt biztosítottak a lakásvásárló ügyfeleknek, ezek összértéke elérte a 4,8 milliárd eurót. A kedvezményes hiteleket biztosító program mostanra sem veszített népszerűségéből: tavaly csak az év első kilenc hónapjában húszezren igényeltek kölcsönt a programban részt vevő bankoktól, a hitelek értéke pedig meghaladta a 736 millió eurót.