Teljesen felforgatja a piacot a hitelcsere

Az elmúlt időszakban sorra bizonyosodott be, hogy a kereskedelmi bankok fenyegetőzései – amelyek számtalanszor elhangzottak a hitelcseretörvény parlamenti vitája során – nem maradtak pusztába kiáltott szavak.

Ugyanis a romániai piac tíz legnagyobb bankja közül nyolc – a BCR, a BRD, a Raiffeisen, a CEC Bank, az Alpha Bank, a Bancpost, az Unicredit és az ING – már meg is emelte a jelzáloghitelt igénylőtől várt önrészt. Míg korábban a lejalapú hitelek esetében elég volt 15 százalék önerő is, ennek értéke ma már 25-35 százalék között mozog, ami miatt sokkal kevesebben és sokkal nehezebben tudnak ezentúl bankkölcsönhöz jutni.

A jegybank is bekeményített

A Román Nemzeti Bank (BNR) is a hitelcseretörvény egyik fő ellenzője volt, sokan meg is vádolták azzal, hogy a kereskedelmi bankok, és nem a polgárok érdekeit tartja szem előtt. Szerdán pedig a jegybank is bizonyítékot szolgáltatott arra, hogy a fizetés nélküli törlesztés lehetősége teljesen ellehetetleníti a hitelpiacot. Módosította ugyanis a hitelezés feltételeit rögzítő, 2012-ben elfogadott szabályzatot, ami nemcsak a bankokra, hanem a nem banki jellegű hitelintézetekre (IFN) egyaránt vonatkozik. Elemzők szerint ez azt jelenti, hogy csak lényegesen kisebb összegű kölcsönökhöz fog hozzáférni a lakosság. Az új szabályokat egyébként a jegybank közvitára bocsátotta, de alig két napot szánt a véleményezésre, péntekig lehetett hozzászólni a javaslatokhoz.

A BNR új szabályzata szerint ezentúl nem sokat nyom majd a latban, hogy a megvásárolt ingatlan értéke jóval nagyobb a banktól igényelt pénzösszegnél, elsődleges szempont a hitel odaítélésénél már az lesz, hogy az ügyfél tudja-e fizetni a kiszabott törlesztőrészleteket. További szigorítás, hogy a bank ezentúl nem csak azt nézi meg, hogy a hiteligénylőnek van-e más hitele, ha igen, mekkora értékű, fizet-e a család albérletet, mennyit költenek élelemre, hanem az adók, illetékek és más kötelezettségek szintjét is számításba veszi.

Elemzők arra is felhívják a figyelmet, a bankot nem fogja érdekelni, hogy valakit előléptettek, s immár kétszer többet keres, ettől még nem adnak neki kétszer akkora kölcsönt, mint amekkorát korábban odaítéltek volna. Alig elenyésző értékben nő a hitelképessége, mivel a BNR új szabályrendszere értelmében a törlesztési képesség nem haladhatja meg több mint 20 százalékkal az előző évi szintet.

A félelmek alakították a lakáspiacot

A lakáspiacra is kihatott a hitelcsere körüli zűrzavar – derül ki az Imobiliare.ro ingatlanközvetítő portál által nyilvánosságra hozott adatsorokból. Ennek oka elsősorban az, hogy a fizetés nélküli törlesztést lehetővé tevő jogszabály a képviselőház által elfogadott formájában még tartalmazta az Első otthon programot is, így az emberek igyekeztek lakást keresni és benyújtani hiteligénylésüket, hogy még az új jogszabály hatálybalépése előtt bekerüljenek a rendszerbe. Ugyanakkor az sem elhanyagolható tényező, hogy a pénzintézetek folyton azzal fenyegetőztek, hogy a hitelcsere alkalmazása esetén drasztikusan megnő a kamat és a szükséges önrész. Éppen ezért azok is igyekeztek lakást találni, és szerződést kötni a bankkal, akik nem attól tartottak, hogy a hitelcsere az Első otthon végét is jelenti egyben.

Az Imobiliare.ro adatai szerint pedig éppen a megnövekedett keresletnek betudhatóan, folyamatosan növekedtek az árak. Míg az első negyedévben a drágulás üteme elérte a 6,5 százalékot, a trend áprilisban is folyatódott, újabb 0,3 százalékkal lettek drágábbak a lakások, az ár országos átlagban nézve elérte a hasznos négyzetméterenkénti 1016 eurót. 2015 negyedik hónapjában még „csak” 930 euró/négyzetmétert kértek el, az éves szintű növekedés tehát eléri a 9,2 százalékot.

További veszélyek

Eközben az elemzők és a nemzetközi pénzintézetek azzal fenyegetnek, hogy a hitelcsere makrogazdasági szinten is alaposan be fog kavarni. Elsősorban az ad szerintük okot az aggodalomra, hogy a jogszabály visszamenőleges hatályú, vagyis a hatályba lépése pillanatában már érvényes szerződések esetében is alkalmazható. Ugyanakkor azt is felróják, bizonytalanságot szül, hogy egyik napról a másikra gyökerestől meg tud változni a jogszabályi környezet.

Mint ismeretes, a román jegybankon kívül az Európai Bizottság, az Európai Központi Bank (EKB), a hitelminősítő intézetek, a külföldi beruházókat tömörítő szervezetek is felemelték a szavukat a tervezett intézkedés ellen, mint ahogy az üzletemberek, illetve a Romániában tevékenykedő külföldi üzletemberek is megkongatták a vészharangot.