Egy erdélyi falu határa: a településenként több ezer parcella felmérése és telekkönyvezése nagy kihívás
A román állam eredetileg 2023-ra ígérte az ország valamennyi ingatlanának ingyenes felmérését és telekkönyvezését, ám a nagyszabású program több éves késésben van, és a 2027-re kitolt határidő teljesítése is egyre bizonytalanabb. Miközben a szakemberek szerint a korszerű ingatlan-nyilvántartás nélkülözhetetlen a biztonságos tulajdonjogi viszonyokhoz, a terepen munkaerőhiány, szervezési problémák és rendezetlen birtokviszonyok lassítják a munkát. Az elkészült telekkönyvezési nyilvántartások ráadásul várhatóan számos tulajdonjogi vitát és bírósági pert is felszínre hoznak.
2026. július 20., 18:572026. július 20., 18:57
2026. július 20., 19:032026. július 20., 19:03
Nincs még egy program Romániában, amely egyszerre érinti szinte valamennyi települést, több millió földtulajdonost és gyakorlatilag az ország teljes ingatlanállományát: az ingyenes országos telekkönyvezési program ilyen vállalkozás. Célja, hogy minden lakóház, mezőgazdasági terület, erdő és egyéb ingatlan egységes kataszteri felmérés alapján kerüljön be a modern telekkönyvi nyilvántartásba, megszüntetve azokat a bizonytalanságokat, amelyek évtizedek óta nehezítik a tulajdonjogok rendezését. A gyakorlat azonban azt mutatja, hogy a romániai valóság jóval bonyolultabb annál, mint amit a jogszabályok megalkotói eredetileg feltételeztek.
A kommunista időszakban államosított vagy termelőszövetkezetekbe vont földterületek visszaszolgáltatásával gyökeresen átalakult Románia birtokszerkezete. A korábbi nagy állami földtestek helyén néhány év alatt több millió parcella jött létre, miközben a régi telekkönyvek és kataszteri nyilvántartások nem tudták megbízhatóan követni ezt a változást. Az ingatlanok száma ugrásszerűen megnőtt, a nyilvántartások viszont egyre inkább elszakadtak a valós állapottól.
A szakember rámutat: az elmúlt évtizedekben az ingatlan-nyilvántartás fokozatosan elveszítette egyik legfontosabb erényét, vagyis azt, hogy megbízhatóan tükrözze a tulajdoni viszonyokat. Különösen a visszaszolgáltatott mezőgazdasági földek és erdők esetében maradtak fenn pontatlanságok, hiányzó dokumentumok és egymásnak ellentmondó nyilvántartások.
A problémák megoldására született meg az 1996-os kataszteri és ingatlan-nyilvántartási törvény, amely megteremtette a modern romániai telekkönyvezési rendszer jogi alapjait. Erre épült később a Nemzeti Kataszteri és Telekkönyvezési Program (PNCCF), amelyet a kormány 2015-ben indított el állami és európai uniós forrásokból.
A cél rendkívül ambiciózus volt: Románia teljes területén valamennyi ingatlant ingyenesen felmérni, majd telekkönyvbe vezetni. Az eredeti menetrend szerint mindezt nyolc év alatt, 2023 végéig kellett volna befejezni. A munkálatok költségeit román állami és az Európai Unió forrásokból vállalta az akkori kormány, így a tulajdonosoknak nem kellett fizetniük a felmérésért és az első telekkönyvi bejegyzésért.
Az Országos Kataszteri és Ingatlan-nyilvántartási Ügynökség (ANCPI) adatai szerint 2025 augusztusának végéig a 3092 romániai közigazgatási egységből mindössze 349-ben sikerült teljes egészében befejezni a rendszeres telekkönyvezést. Ez alig valamivel több mint 11 százalékos teljesítést jelent. Ez az arány mára jelentősen javult, de még messze van a program megnyugtató befejezésétől.
A kétezerhúszas évek elején kiderült, hogy a 2023-as céldátum tarthatatlan, ezért az Európai Unió meghosszabbította a program finanszírozását. Az ANCPI jelenleg 2027 végéig folytathatja a munkálatokat uniós támogatásból, ám egyre több szakember kételkedik abban, hogy ez az új határidő is tartható lesz.
Az Országos Kataszteri és Ingatlan-nyilvántartási Ügynökség helyi fiókjai által felügyelt telekkönyvezési program kivitelezéséhez kevés a szakember
Fotó: Facebook/Nagyszalonta Polgármesteri Hivatala
Romániában becslések szerint mintegy negyvenmillió ingatlan található, ezek döntő többsége vidéken fekszik. Sok esetben hiányoznak a tulajdoni okiratok, pontatlanok a régi térképek, vagy éppen évtizedek óta senki sem tudja teljes bizonyossággal megmondani, hogy egy-egy parcella valójában hol helyezkedik el.
A szakemberek szerint a legnagyobb kihívást maga a romániai birtokszerkezet és a rendezetlen tulajdonviszonyok jelentik. Sztranyiczki Szilárd úgy látja, hogy a szisztematikus kataszteri felmérések során újra és újra ugyanazok a problémák kerülnek felszínre. Számos földterületet évtizedek óta ugyanazok a családok művelnek, ám tulajdonjogukat nem tudják hiteles okiratokkal igazolni. Ez egyaránt jellemző olyan településekre, ahol a kollektivizálás idején nem vonták be a földeket a termelőszövetkezetekbe, és azokra is, ahol a földeket ugyan visszaszolgáltatták, de a tulajdonviszonyok sohasem rendeződtek teljes körűen.
Egyes parcellák nagyobbnak, mások kisebbnek bizonyulnak a korábbi dokumentumokban feltüntetettnél. A szakember szerint gyakorlatilag nincs olyan romániai régió, ahol ezek a problémák ne jelentkeznének.
További nehézséget okoznak azok az ingatlanok, amelyeknek tulajdonosai már nem azonosíthatók, miközben a földet más személyek használják. Sok esetben ugyan évtizedek óta fizetik utána a helyi adót, ám olyan tulajdonjogot igazoló irattal nem rendelkeznek, amely alapján egyértelműen bejegyezhetők lennének a telekkönyvbe. A gyakorlatban így gyakran elválik egymástól a tényleges birtoklás és a jogilag igazolt tulajdon.
Nemcsak a mezőgazdasági földek, hanem a lakóingatlanok is számos problémát jelentenek. A Sapientia oktatója rámutat: Románia vidéki településein tömegesen találhatók olyan épületek, amelyek a kommunizmus idején vagy közvetlenül a rendszerváltás után építési engedély nélkül készültek el. Sok esetben a tulajdonos ugyan rendelkezik a telekre vonatkozó iratokkal, az épület azonban jogilag rendezetlen maradt. Ez főleg akkor okoz problémát, amikor az ingatlant el szeretnék adni, örökölni vagy hitelfedezetként felhasználni. A jogalkotó ugyan lehetővé tette ezeknek az épületeknek a telekkönyvi bejegyzését, de ez önmagában még nem rendezi teljes körűen a tulajdonjogi helyzetüket.
A topográfusok arra panaszkodnak, hogy a telekkönyvezési program keretében az államilag támogatott földmérésért a piaci ár töredékét kapják
A program felgyorsítása érdekében a román törvényhozás egy sajátos megoldást vezetett be. Az 1996-os kataszteri törvény lehetővé teszi, hogy azokban az esetekben, amikor nincs tulajdonjogot igazoló okirat, de valaki igazolhatóan birtokolja az ingatlant, a birtoklás ténye bekerüljön a telekkönyvbe. Ha ezt követően három éven belül senki sem vitatja a bejegyzést bíróságon, a birtok automatikusan tulajdonjoggá alakul.
A szabályozás célja egyértelmű volt: ne akadjon el a telekkönyvezés olyan ingatlanok miatt, amelyek esetében a tulajdoni iratok már elvesztek vagy soha nem is léteztek. Így a több évtizede rendezetlen jogi helyzetek gyorsabban lezárhatók, és a nyilvántartás közelebb kerülhet a valós állapothoz.
Míg a klasszikus polgári jogi elbirtoklás hosszú időtartamhoz és bírósági vizsgálathoz kötött, addig a jelenlegi rendszerben elegendő lehet az, hogy három év alatt senki ne támadja meg a telekkönyvi bejegyzést.
A jogász szerint sem a birtoklás jóhiszeműségét, sem annak folyamatosságát nem vizsgálja kellő alapossággal sem közigazgatási, sem bírói szerv.
Emiatt előfordulhat, hogy olyan személy is tulajdonossá válik, aki valójában tisztában volt azzal, hogy nincs jogszerű tulajdoni jogcíme az adott ingatlanra.
Véleménye szerint ez különösen veszélyes lehet olyan településeken, ahol a tényleges tulajdonosok külföldön élnek, hosszabb ideje nem járnak haza, vagy egyszerűen nem szereznek tudomást arról, hogy valaki más birtokosként jelentkezett be a földjükre.
Mire értesülnek a történtekről, előfordulhat, hogy a hároméves határidő már lejárt.
Sztranyiczki szerint a birtok tulajdonná alakulásának folyamatába erősebb garanciákat kellene beépíteni: alaposabb bizonyítási eljárást, hitelesebb dokumentumokat, az érintettek tényleges értesítését, valamint szükség esetén bírói kontrollt is. Csak így biztosítható, hogy a telekkönyvezés felgyorsítása ne menjen a tulajdonbiztonság rovására.
Hosszú út vezet a végleges telekkönyv elkészítéséhez
Fotó: Extrascartefunciara.com
A jogszabályok és a szakmai viták mellett a telekkönyvezési program sikerét végső soron a terepen dolgozó földmérők, topográfusok és önkormányzati szakemberek munkája határozza meg. A Kolozs megyei Tordaszentlászló községben dolgozó Bárdos Csaba Péter földügyi előadó, topográfus szerint a legnagyobb akadályok sokszor nem is jogi, hanem szervezési és emberi természetűek.
A község 2017-ben került fel az ingyenes telekkönyvezési programba. Akkor azt ígérték, hogy a munkálatok hat éven belül, vagyis 2023-ra befejeződnek. A valóság azonban egészen másképp alakult: a kivitelező cég csak 2022 őszén jelent meg a településen, miután a közbeszerzési eljárást többször is újra kellett kiírni, mert korábban nem akadt vállalkozó, aki elvállalta volna a munkát. Mire a földmérők ténylegesen dolgozni kezdtek, papíron már alig egy év maradt volna a program lezárásáig.
Az első hónapokban a belterületek felmérése zajlott, ezt követték a külterületi parcellák. A munkát azonban nem településrészenként vagy szektoronként zárják le, hanem csak akkor teszik közzé az eredményeket, amikor az egész község elkészül. Ezt követően hatvan nap áll majd a tulajdonosok rendelkezésére, hogy átnézzék a nyilvántartást, és jelezzék az esetleges hibákat vagy pontatlanságokat.
Tapasztalatai szerint a kivitelező cégek rendkívül nehezen tudják megtartani a képzett topográfusokat. Az alacsony bérek miatt folyamatos a szakember-elvándorlás, így ugyanazon a projekten rövid idő alatt több különböző csapat is dolgozik. Az újonnan érkezők sokszor nem tudják megfelelően folytatni elődeik munkáját, mert a dokumentáció hiányos, eltérő módszerekkel készült, vagy egyszerűen nem kompatibilis. Ennek következtében előfordul, hogy ugyanazokat a területeket másodszor, sőt harmadszor is újra kell mérni. Ez nemcsak jelentős időveszteséget okoz, hanem feleslegesen növeli a költségeket is.
A szakember szerint mindez elkerülhető lett volna, ha a program tervezésekor nagyobb összeget fordítanak egy-egy parcella felmérésére, így a kivitelezők megfelelő bérezést tudtak volna biztosítani a földmérőknek. ,,Célszerűbb lett volna kisebb ütemekben kiírni a pályázatokat, de azokat megfelelő finanszírozással ellátni, mint egyszerre hatalmas területeket kiosztani olyan költségkerettel, amelyből nehéz minőségi munkát végezni" – fogalmaz a kalotaszegi szakember.
A volt kollektivizált településeken jelenti a legnagyobb gondot a birtokok azonosítása. A rendszerváltás utáni föld-visszaszolgáltatáskor még sok olyan gazda élt, aki pontosan emlékezett arra, hol helyezkedtek el a család földjei. Azóta azonban eltelt több mint harminc év. Az akkori idősebb generáció nagy része már meghalt, a fiatalabbak pedig sok esetben nem örökölték meg ezt a helyismeretet. A földeket gyakran már nem művelik, elbokrosodtak, a régi dűlőutak eltűntek, a természetes határjelek megváltoztak. Így ma már sok tulajdonos csak annyit tud, hogy rendelkezik néhány hektár földdel, de annak pontos helyét nem tudja megmutatni.
A problémákat tovább súlyosbítja, hogy a rendszerváltás utáni első nyilvántartások minősége településenként jelentősen eltér. Vannak községek, ahol a korabeli szakemberek precíz munkát végeztek, máshol azonban pontatlanul kerültek fel a parcellák a térképekre, vagy hiányzott a megfelelő helyismeret. Ezeket a hibákat most, évtizedekkel később már rendkívül nehéz kijavítani, hiszen sokszor azok sincsenek életben, akik annak idején részt vettek a földek visszaadásában.
A telekkönyvezési eljárás egyik legfontosabb szakasza az úgynevezett kifüggesztési időszak lesz. Miután elkészül egy közigazgatási egység teljes felmérése, a nyilvántartás hatvan napra közszemlére kerül. Ez alatt minden tulajdonos ellenőrizheti, hogy helyesen szerepelnek-e a birtokhatárai és az adatai.
Bárdos Csaba szerint sokan csak ekkor fognak szembesülni azzal, hogy a földjük másként szerepel a térképen, mint ahogyan azt ők ismerték. Aki azonban elmulasztja ezt a határidőt, később már csak bírósági úton javíttathatja ki a telekkönyvet. Emiatt a szakember arra számít, hogy a program lezárását követően jelentős számú birtokvita és tulajdonjogi per indulhat országszerte.
Arra a kérdésre, mikor fejeződhet be a telekkönyvezés Tordaszentlászló községben, a földügyi szakember nem tudott biztató választ adni. Mint mondta, a jelenlegi kivitelező ellen csődeljárás folyik, miközben a korábban több tucat szakembert foglalkoztató csapat létszáma jelentősen lecsökkent. Egyetlen vállalkozás egyszerre számos községben dolgozik, így nehéz elképzelni, hogy a munkálatok belátható időn belül befejeződjenek. Saját megfogalmazása szerint ő maga sem látja még „a fényt az alagút végén”.
Lassan halad a 2015-ben nyolcéves időszakra meghirdetett országos kataszteri és telekkönyvezési program, országos viszonylatban mindössze a felével végeztek eddig. Kolozs megyei községek tapasztalatai alapján jártuk körül, mi akadályozza a programot.
Iratkozzon fel hírlevelünkre, hogy elsőként értesüljön a hírekről!
A Duna vízszintjének emelése érdekében hozott intézkedések hét nappal hosszabbították meg a cernavodai atomerőmű 2. reaktorának működését – jelentette ki Radu Miruță ügyvivő védelmi miniszter.
Egyre nagyobb hullámokat vet az alkotmánybíróság elnöke, Elena-Simina Tănăsescu, és az ügyvivő miniszterelnök, Ilie Bolojan közötti találkozó: a Legfelsőbb Igazságszolgáltatási Tanács (CSM) magyarázatot kér a titkos megbeszéléssel kapcsolatban.
Több mint 1200 személy ellen folyik vizsgálat az erdőgazdálkodásban feltárt szabálytalanságok miatt, a rendőrség 5351 büntetőeljárást indított ilyen ügyekben 2026 első felében – közölte vasárnap a Román Rendőrség.
Gyanús tárgyat sodortak partra vasárnap a Fekete-tenger hullámai Észak-Eforie térségében, míg a konstancai Tomis-kikötő környékén drónnak tűnő tárgyat láttak.
A bértörvényben előírt új bértáblázat 2027. szeptember 1-jétől léphet hatályba az oktatásban, és jelentős jövedelemnövekedést hozna a pedagógusok számára – jelentette ki Dragoș Pîslaru ügyvivő munkaügyi miniszter.
A román légteret megsértő drónt lőtt le vasárnapra virradóra a spanyol légierő egyik, Romániában légi rendészeti bevetésen tartózkodó vadászgépe.
Megelőző intézkedésekre van szükség a településekre behatoló medvék miatt – jelentette ki Diana Buzoianu ügyvivő környezetvédelmi miniszter.
Mihai Fifor szociáldemokrata párti (PSD) képviselő magyarázatot vár az alkotmánybíróságtól arra, milyen körülmények között került sor Ilie Bolojan és az alkotmánybíróság elnökének találkozójára Mircea Abrudean szenátusi elnök irodájában.
A hallgatóság egy része elégedetlenségét fejezte ki Ilie Bolojan ügyvivő miniszterelnökkel szemben, amikor az szombaton Konstancán beszédet mondott a román haditengerészet napja alkalmából.
Egy oszlásnak indult holttestet találtak pénteken a Bucsecs-hegységben, ruházatából a tavaly novemberben eltűnt 18 éves brit turista iratai kerültek elő – közölte az Agerpres hírügynökség.
Látogatottsági adatok
szóljon hozzá!