Az ingatlanadó emelése és az áfa növelése sem tett jót a piacnak
Fotó: Orbán Orsolya
A romániai ingatlanpiac az elmúlt évek egyik legsúlyosabb válságát éli át: a fejlesztők összesített adósságállománya történelmi csúcsra, 35 milliárd lej fölé emelkedett, miközben a kereslet drámai visszaesése miatt a vállalatok több mint 60 százaléka került közvetlen csődkockázatba – derül ki a Frames tanácsadó cég friss elemzéséből. A szakértők szerint 2026 újabb negatív rekordokat hozhat az ingatlanfejlesztési területen, különösen az adóemelések és a lakóházak iránti kereslet folyamatos gyengülése miatt.
2026. február 11., 20:452026. február 11., 20:45
A Frames a cégbíróság és a pénzügyminisztérium adataira hivatkozva közölte: a 7300 ingatlanfejlesztő közül az elmúlt két évben
Az Altman‑mutató alapján jelenleg több mint 2700 társaság számít magas vagy nagyon magas kockázatúnak, további 1600 vállalat pedig közepes kockázati kategóriába esik. A modell több pénzügyi mutatót – likviditást, nyereségességet, eszközhatékonyságot és eladósodottságot – kombinálva becsüli meg az csőd valószínűségét.
A legnagyobb gondot a fejlesztők túlzott eladósodottsága jelenti. A követelések összege két év alatt 8 milliárd lejjel nőtt, 2020-ban még 26,8 milliárd lej volt, 2024-re viszont elérte a 33,2 milliárdot.
miközben tíz évvel ezelőtt ez az összeg mindössze 15,1 milliárd lej volt – írta az elemzés alapján az Agerpres hírügynökség.
A fejlesztők több mint 60 százaléka került közvetlen csődkockázatba. Képünk illusztráció
Fotó: Borbély Fanni
A veszteségek is meredeken emelkedtek: a szektor nettó mínusza 2022-ben 518,8 millió lej volt, 2024-re viszont 610,3 millióra nőtt. A Frames szerint a piacot „extrém pénzügyi törékenység” jellemzi, a profitabilitás pedig történelmi mélypontra süllyedt.
A 7300 ingatlanfejlesztőből 6830 korlátolt felelősségű társaságként (Kft.) működik, mindössze 81 részvénytársaság, 263 pedig egyéni vállalkozás.
A tanácsadók szerint ez a szerkezet súlyos sebezhetőséget jelez: a cégek több mint 80 százaléka mikrovállalkozás, amelyek nem rendelkeznek tartalékokkal egy piaci sokk kivédésére.
Tíz év alatt megháromszorozódtak a kolozsvári lakásárak, mégsem dőlt be a piac. Sokan buborékot emlegetnek, mások szerint a kincses város végre „beárazza magát”.
A forgalom is visszaesett: a szektor árbevétele 2022-ben még 7,55 milliárd lej volt, 2024-re viszont 6,4 milliárdra zsugorodott. A nettó profit ugyanebben az időszakban 300 millió lejjel csökkent.
A gyenge kereslet miatt a fejlesztők raktárkészletei soha nem látott szintre emelkedtek. Az eladatlan lakások értéke 2025-ben meghaladta a 10 milliárd lejt, szemben a 2022-es 7,5 milliárddal és a tíz évvel ezelőtti 1,51 milliárddal. A pénzügyi nyomást tovább fokozza a magas hitelkamat és az adóemelés. A Frames szerint a fejlesztők több mint 60 százaléka emiatt került közvetlen csődkockázatba.
Csúcson az eladatlan ingatlanok száma. Képünk illusztráció
Fotó: Jakab Mónika
A helyzet különösen súlyos Bukarestben: a több mint 3000 aktív fejlesztőből 2300 magas vagy nagyon magas kockázati kategóriában van. A „fekete lista” következő helyein Kolozs, Temes és Konstanca megye szerepel.
A jelentés szerint a lakások áfájának 9-ről 21 százalékra emelése tovább rontotta a helyzetet, különösen azért, mert a Romániában eladott lakások több mint 80 százaléka kis alapterületű.
A Nemzeti Stratégiai Előrejelzési Bizottság ugyanakkor optimistább képet fest: szerintük 2025-ben 9 százalékkal, 2026-ban pedig további 4 százalékkal nőhet az építőipari munkák volumene. A Frames azonban figyelmeztet: a növekedés elsősorban az infrastruktúra‑beruházásoknak köszönhető, nem a lakóingatlanoknak.
A piaci értéken alapuló ingatlanadó bevezetése nem vezet automatikusan további emelésekhez – jelentette ki Ilie Bolojan hétfő este.
Az építési engedélyek száma 2025-ben 37 252 volt, ami 4,4 százalékos növekedést jelent, de a decemberi adatok már visszaesést mutatnak.
Szerinte a befektetési alapok megjelenése új irányt hozhat: egyre több projekt készülhet bérbeadásra, mivel a növekvő bérleti díjak vonzóvá teszik ezt a modellt a külföldi befektetők számára. A lakásépítések értékesítésre szánt szegmense ezzel párhuzamosan erősen specializálódhat, és a prémium kategória felé tolódhat.
Iratkozzon fel hírlevelünkre, hogy elsőként értesüljön a hírekről!
Az európai gáztárolók az elmúlt 13 év leggyengébb feltöltöttségi szintjéhez közelítenek a hidegebb hónapok küszöbén, ami a szakértők szerint már most „téli pánikot” váltott ki az energiakereskedők körében.
A pénzügyminisztérium 25 százalékra emeli a normál gázolaj jövedéki adójának ideiglenes csökkentését szeptember 1. és 15. között. Augusztus második felében még 20 százalékos kedvezményt alkalmaztak.
A kormány pénteki rendkívüli ülésén meghosszabbította szeptember 30-ig a villamosenergia-piaci biztonsági intézkedések hatályát.
Zsugorinflációra (shrinkflation) figyelmeztet friss posztjában az Országos Fogyasztóvédelmi Hatóság (ANPC). Vagyis arra a jelenségre irányítják rá a fogyasztók figyelmét, amikor az áremelés elkerülése érdekében csökkentik az értékesített mennyiséget.
Több mint 718 ezer kiszolgáltatott fogyasztó kapta meg augusztusban a villanyszámlák kifizetésére használható energiatámogatást.
Egyetlen olyan szomszédja sincs Romániának, ahol ne lenne olcsóbb a benzin és a gázolaj, holott az ország a régió azon kevés államai közé tartozik, ahol jelentős kőolajtermelés folyik.
A SAFE védelmi fejlesztési eszköz keretében Romániának nyújtott hitelek futamideje 45 év, a türelmi időszak pedig 10 év, a következő részletek folyósítása azonban a finanszírozott projektek tekintetében vállalt mérföldkövek teljesítésétől függ.
Látványos különbség van a Románia különböző piacain gyakorolt árak között. Ami még szomorúbb, két erdélyi megyeszékhelyen a legdrágább a piac romániai összevetésben.
A romániai üzemanyagpiac főbb szereplői 2026 április–június közötti időszakban betartották a kereskedelmi árrés felső határára vonatkozó előírásokat – derül ki a Versenytanács előzetes jelentéséből.
Elutasította Ilie Bolojan ügyvivő miniszterelnök azt a felvetést, hogy a magáncégekre kivetett adók emeléséből finanszírozzák a szakszervezetek által a közszféra számára követelt béremeléseket.
Látogatottsági adatok
szóljon hozzá!